Antiriciclaggio in Condominio

Antiriciclaggio in Condominio: dal 1° luglio 2026 non è più questione di “se“, ma di “come“. E tanti amministratori non lo sanno ancora. 

di Gianluca Bozzelli (*)

(*) Avvocato cassazionista – Founder & CEO di COMP.R.ESA – Fondatore e Coordinatore della Commissione Antiriciclaggio del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli dal 2021 – Gestore e facilitatore whistleblowing dal 2023 – Chief Restructuring Officer dal 2022 – Esperto Gestore antiriciclaggio nella P.A. e Delegato SOS dal 2022 – DPO e CISO dal 2024 – Componente comitato scientifico dell’Istituto di Ricerca e Formazione Antiriciclaggio dal 2024 – Coordinatore del Dipartimento Legal dell’Osservatorio Italia Anticiclaggio per l’Arte dal 2023 – Preside della Scuola di Analista Finanziario presso l’Università AUGE (dal 11/2025 al 7/2026) – Autore di molteplici pubblicazioni in tema AML/CFT, tra cui «Nuovo manuale Antiriciclaggio» (Legislazione Tecnica 2022), «Guida antiriciclaggio per avvocati» (LegisGiuridica 2025).

Partiamo dall’equivoco più diffuso, quello che sento ripetere negli Studi di consulenza: “l’antiriciclaggio riguarda banche, notai e commercialisti, non me“. Non è così, e conviene metterlo in chiaro subito. Che l’avvocato sia soggetto obbligato l’abbiamo chiarito, nel quando e nel come, in molteplici occasioni: ormai – ben oltre la mera previsione normativa – anche nei casi pratici dovrebbe essere assodato (casomai, si potrà acquisire una delle più aggiornate opere letterarie sul tema: legis.xligo.com/documento/it/pubblicazione/legis/libro/2025/guida.antiriciclaggio.per.avvocati/pagina27).

L’amministratore di Condominio è un soggetto obbligato ai sensi del D.Lgs. 231/2007, che sia un professionista o meno: quando commercialista o consulente del lavoro, ai sensi dell’art. 3 comma 4 lett. a); quando avvocato, ai sensi dell’art. 3 comma 4 lett. c), quando società di consulenza, ai sensi dell’art. 3 comma 4 lett. b) (ogni altro soggetto). Si tratta in generale, per l’amministratore di condominio di svolgere attività di gestione per conto dei clienti, di denaro e parti comuni dei beni immobili. Il motivo è semplice e logico: chi amministra un Condominio gestisce denaro di terzi, muove il conto corrente condominiale, incassa i contributi e paga i fornitori. È esattamente uno di quei punti di passaggio dove il legislatore pretende la massima collaborazione, sotto forma di obbligo. Non è un’opinione né una novità di stagione: è la ragione stessa per cui si è soggetti obbligati. Ma questo un amministratore attento già lo sa, magari perché, iscritto a un albo professionale, ha dimestichezza con la normativa AML (in vigore da quasi dieci anni). Però, se si svolgono funzioni di amministrazione, gli obblighi non si esauriscono con le attività di presidio antiriciclaggio collegate alle funzioni professionali, ma si estendono alla specifica attività gestionale.

Dal 1° luglio 2026 sono in vigore le nuove Istruzioni UIF (Provv. del 18/12/2025 in uif.bancaditalia.it/normativa/norm-antiricic/documenti/2025/Istruzioni-UIF-per-la-rilevazione-e-la-segnalazione-delle-operazioni-sospette.pdf), che mandano in soffitta quelle del 2011. Non arrivano nuovi adempimenti, ma cambia il metodo. Il singolo campanello d’allarme non fa più scattare in automatico la segnalazione: va letto il quadro complessivo, chi paga e perché, se l’operazione è coerente con la storia del Condominio. E soprattutto va tracciato il ragionamento. Anche quando si decide di non segnalare, bisogna poter dimostrare che è stata una scelta consapevole e documentata, non una dimenticanza. Chiaramente, occorre sempre tenere in considerazione gli indicatori di anomalia (adottati con Provv. UIF del 12/5/2023 (in uif.bancaditalia.it/normativa/norm-indicatori-anomalia/Provvedimento_della_UIF_del_12_maggio_2023_e_allegato.pdf), sebbene questi rappresentino soltanto elementi di attenzione e non possano mai portare automaticamente alla segnalazione. 

Nella pratica quotidiana significa tenere l’anagrafica dei proprietari sempre aggiornata, far passare tutto dal conto corrente condominiale, selezionare i fornitori con attenzione e alzare le antenne davanti a versamenti da terzi estranei al condominio, IBAN esteri, pagamenti frazionati o richieste che non tornano dal punto di vista economico. L’obiettivo dichiarato dall’UIF non è ricevere più segnalazioni, ma segnalazioni migliori. Meno automatismi, più consapevolezza. Chi lavora già con ordine parte avvantaggiato.

L’amministratore dovrà analizzare il comportamento del cliente nel suo complesso (il cliente dell’amministratore è ogni singolo condomino), considerando la natura dell’operazione gestoria pro-quota svolta, il contesto economico, l’eventuale esposizione politica del condomino (PEP), la titolarità effettiva del proprietario dei millesimi e gli eventuali schermi degli assetti proprietari, le informazioni disponibili, i rapporti con gli appaltatori di servizi e opere, gli eventuali pagamenti in contanti (anche se entro la soglia AML) e l’eventuale incoerenza rispetto al profilo del singolo condomino interessato.

Qui arriva il punto che troppi preferiscono non guardare. Chi ignora questi obblighi, o li affronta con un fai da te improvvisato, non rischia un semplice richiamo formale, ma sanzioni amministrative che partono da qualche migliaio di euro (per la singola mancata adeguata verifica o conservazione) e arrivano a decine di migliaia di euro, e che nei casi di omessa segnalazione di operazione sospetta possono salire fino a cifre a sei zeri nelle ipotesi più gravi. Nei casi peggiori si entra addirittura nel penale. Allora, pare proprio convenga approfondire e mettersi in regola.

E veniamo alla parte che fa più male, perché tocca la falsa sicurezza. La polizza RC professionale non salva. 

Le coperture assicurative degli amministratori escludono espressamente le sanzioni comminate direttamente all’amministratore e gli atti dolosi: la RC risarcisce i danni ai condomini, non paga le multe che lo Stato commina ai gestori per un inadempimento normativo. Su quelle l’amministratore risponde con il proprio patrimonio personale.

E chi pensa che “tanto pagheranno i condomini” si sbaglia di grosso: si tratta di errore professionale non ribaltabile al “Palazzo”; neppure si può pensare “tanto ho il mio avvocato di fiducia”: si finisce con l’illudersi due volte. La polizza RC dell’avvocato copre i rischi e le responsabilità connesse con l’esercizio della professione forense, non l’attività di amministrazione condominiale né gli eventuali illeciti antiriciclaggio a essa collegati. Sono mondi assicurativi separati. Nessuna delle due polizze ci mette una pezza: il buco resta scoperto proprio lì dove il rischio è più concreto.

Riassumendo senza giri di parole: sei un avvocato o un commercialista o un consulente del lavoro che svolge (prevalentemente o occasionalmente, non importa) attività di gestione condominiale? Abbiamo tre notizie, una brutta e due buone per te. La brutta è che sei obbligato: le regole sono cambiate, le sanzioni sono pesanti e nessuna assicurazione ti copre in caso di inadempimento. La  prima buona notizia è che finora ti è andata di lusso: non hai mai subito una verifica AML o una denuncia anonima di irregolarità all’ANAC (magari da parte di un condomino). La seconda buona notizia è che mettersi in regola costa una frazione di quello che costerebbe una sola contestazione, e chi lavora con ordine parte già avvantaggiato.

Veniamo alle novità. Come detto, dal 1° luglio 2026 sono operative le nuove istruzioni del dicembre 2025 dell’Unità di Informazione Finanziaria (UIF), che introducono un approccio più sostanzialistico  nella gestione e documentazione delle segnalazioni di operazioni sospette. Ciò non vuol dire che lo studio dell’amministratore si debba trasformare in in un presidio investigativo. 

• Valutazione del rischio: Non cambiano i criteri di base su cosa sia anomalo, ma diventa fondamentale documentare in modo rigoroso il percorso decisionale e le valutazioni fatte sui flussi finanziari.
• Procedure organizzative: Gli Studi associati e le società tra professionisti devono adottare procedure interne formali e individuare un referente ad hoc per le operazioni sospette (per il singolo professionista con collaboratori si tratta invece di una raccomandazione).
• Nessun obbligo “investigativo”: l’amministratore non deve controllare ogni singolo movimento o bonifico del Condominio come farebbe un’Autorità di polizia, ma mantenere ferma la tracciabilità e l’adeguata verifica già previste dal D.Lgs. 231/2007. 

Noi che l’antiriciclaggio lo studiamo e lo insegnano da anni, abbiamo elaborato un modello pratico e strutturato per impostare l’analisi del rischio antiriciclaggio nello Studio dell’amministratore di Condominio, conforme al D.Lgs. 231/2007 e alle direttive UIF. Questo documento serve a dimostrare alle Autorità il percorso logico seguito per valutare il livello di rischio dello Studio. 

Se sei interessato all’argomento e vuoi avere una copia del modello, non esitare a richiedere maggiori informazioni.fondimenti e risorse per informare e ispirare i lettori.